Posted 24 декабря 2018,, 07:13

Published 24 декабря 2018,, 07:13

Modified 30 октября 2022,, 19:28

Updated 30 октября 2022,, 19:28

Квадратный метр счастья: как развивается первичное жилье в Петрозаводске

24 декабря 2018, 07:13
Подводим итоги года. Чем живет рынок и что будет с ценами на новые квартиры?

Рынок новостроек в Петрозаводске и Карелии завершает непростой 2018 год.

Несмотря на опасения, связанные, в том числе, с прогнозами по инфляции и ослаблению рубля, что могло сказаться на деловой активности строительных компаний, отрасль продолжает идти вперед. По данным Росстата, за январь-октябрь этого года в республике было введено в эксплуатацию более 159 тысяч квадратных метров жилья, что на 3,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Более чем серьезный вклад в статистику вносит один из крупнейших застройщиков в Карелии – группа компаний «КСМ». До конца года планируется ввести в эксплуатацию более 50 000 квадратных метров жилой площади в новостройках.

Так, в Петрозаводске на Древлянке растут жилые комплексы «Уютный» и «Гармония», на Перевалке – несколько домов по ул. Островского и в районе пересечения ул. Суоярвская и ул. Гражданская. На Кукковке строится небоскреб «Вертикаль» (перекресток ул. Ровио и ул. Генерала Фролова). При этом каждый из объектов обладает уникальными характеристиками и заметно выделяется в общей массе предложений, которыми сегодня пестрит первичный рынок жилья в карельской столице.

Как компании удалось сохранить высокие темпы строительства? Что нового застройщик предложил и предложит клиентам? Достаточен ли сегодня в Петрозаводске спрос на «первичку»? Как изменятся цены на жилье в новостройках? Какие сюрпризы в следующем году ждут тех, кто планирует купить квартиру? Об итогах работы, перспективах отрасли и многом другом мы подробно побеседовали с руководителем одного из предприятий, входящих в группу компаний «КСМ», - исполнительным директором ООО «Стройинвест КСМ» Оксаной Политовой.

Чем запомнился год

Уходящий год отметился для «Стройинвест КСМ» многими ключевыми событиями, но по нашей просьбе были определены три самых знаковых момента. Сначала о стройке.

1) «Вертикаль»

В июле этого года в Петрозаводске, в районе Кукковка, началось строительство многоэтажного жилого дома «Вертикаль». На пересечении улиц Ровио и Генерала Фролова в ближайшем будущем вырастет, пожалуй, самое высокое в районе, 26-этажное монолитное здание с современными планировками квартир, закрытым паркингом и благоустроенной дворовой территорией.

Несомненные плюсы объекта, помимо шикарного вида на Онежское озеро и город с верхних этажей, – долговечность и энергоэффективность. По экспертным оценкам, прочные и сейсмостойкие монолитные дома не нуждаются в капремонте в течение многих десятилетий, а «умные» технологии позволяют экономить жильцам на платежах за коммунальные услуги и техническое обслуживание.

«Вертикаль» стала первым объектом «Стройинвест КСМ» на Кукковке. Несмотря на то, что одним из приоритетов в работе группы компаний остается квартальная застройка (Древлянка-7 и будущий микрорайон Древлянка-6), в новой для компании локации было решено остановиться на «точечном» объекте, который будет соответствовать всем критериям комфортного проживания.

Все работы идут по графику, уже отстроено четыре первых этажа. Новый небоскреб должен появиться на Кукковке в 2020 году.

2) Интернет-маркетинг

От строительства - к сервисам. Сегодня почти безграничные возможности для анализа рынка и рекламы застройщику дает Интернет, и в текущем году ООО «Стройинвест КСМ» вышло на новый уровень маркетинга, активно используя инструменты продвижения в Сети. Конечно, это происходило и раньше, но в силу очень активного развития этого направления, было принято решение привлечь серьезную профильную компанию. И это сразу дало результаты. Информация о застройщике заметна и доступна, увеличился поток желающих приобрести квартиру, укрепляется высокий рейтинг компании на строительном рынке.

Что это дает клиенту? Прежде всего, наиболее удобный и оптимальный поиск информации, которую найти станет значительно легче и быстрее.

–Серьезной трансформации подвергся сайт нашей компании, он продолжает совершенствоваться, - делится примерами Оксана Политова.– Сейчас проведены технические работы. В самое ближайшее время он поменяет свой внешний вид, станет более удобным для использования и поиска информации. Вскоре посредством нашего сайта можно будет отправить любое официальное обращение в наш адрес: при этом, в зависимости от темы обращения, запросы автоматически будут попадать в соответствующие отделы нашей компании. Этот инструмент позволит нам стать еще ближе к клиенту и еще оперативнее реагировать на сообщения.

Кроме того, активная работа ведется в социальных сетях. Так, например, в официальной группе компании теперь можно найти интересную и свежую информацию об объектах, планировках, условиях приобретения или акциях. В ней можно оставить любой комментарий, задать вопрос, поделиться мнением. Застройщик готов к самым разным вопросам и отзывам: компания с пониманием относится к любой конструктивной критике и вступает в диалог по любому обращению.

– Наша цель - получить обратную связь от клиентов, - говорит Оксана Политова. – Мы должны понимать, где необходимо доработать, помочь или что-то сделать вместе. Например, у нас прошел ряд встреч с жителями «Скандинавии» (новый жилой комплекс на Древлянке-5, сданный в эксплуатацию в 2016 году. – Прим. авт.), по результатам которой на территории возводится спортивная площадка, установлены тренажеры. В итоге, жители идут на контакт: готовы собираться с нами на субботники, спортивные или новогодние мероприятия, делятся пожеланиями и идеями.

3) Доступность

С недавних пор отдел продаж (пр. Первомайский, 9) открыт ежедневно, без выходных. Более того, менеджеры работают до 19 часов, чтобы клиент мог прийти и решить свои вопросы или получить консультацию после своего рабочего дня. Впрочем, этими рамками время работы не ограничено, по договоренности специалист может подождать клиента и дольше. Например, показ квартиры проводится в удобное для клиента время, в том числе и в выходные.

К слову, о специалистах. В этом году компания в полном объеме реализовала так называемый «принцип одного окна». Так, в компании есть сотрудник по работе с банками, который владеет актуальной информацией обо всех банковских ипотечных продуктах.

– Все решается в одном месте, у нас в офисе, - добавляет Оксана Политова. - Заключены соответствующие соглашения со всеми банками, прорабатываются все возможные кредитные ресурсы. Учитывая особенности и возможности каждого клиента, специалист подберет самый выгодный и удобный ипотечный вариант. Это касается и вопроса страхования. Предварительный расчет и консультация очень востребованы у наших клиентов. Такой подход помогает сделать правильный выбор и не тратить время на сбор информации.

То же касается и регистрационных действий (регистрация договоров долевого участия, права собственности). Многофункциональные центры пока не освободились от очередей (к тому же, побывать там необходимо не один раз), поэтому в офисе «Стройинвест КСМ» регулярно работает сотрудник МФЦ, который поможет клиенту с любыми регистрационными действиями.

Хватит на всех

Снова обратимся к цифрам. По данным Карелиястата, за первые три квартала этого года объем сданного в эксплуатацию жилья в Карелии по сравнению с аналогичным периодом 2017 года вырос практически во всех районах. При этом более трети новостроек (почти 1700 квартир) появилось в Петрозаводске.

В то же время реальные денежные доходы населения за тот же период чуть снизились (-0,7%). А по законам рынка предложение всегда следует за спросом, который, в свою очередь, определяется платежеспособностью. Неужели застройщики работают вхолостую? Никак нет.

– На фоне снижения ставки по ипотеке на протяжении 2018 года и того, что в 2019 году ожидается рост цен ввиду повышения налогового бремени, инфляционной составляющей, о которой открыто заявляет правительство, а равно прогнозируемого роста ставки по ипотеке, - население стремится сейчас улучшить свои жилищные условия, - поясняет наша собеседница. – Жители районов приобретают жилье для своих детей, которые учатся и планируют остаться жить в Петрозаводске. Кроме того, многие семьи расширяются и меняют старую жилплощадь. Покупатели есть, но подавляющее большинство сделок идет с привлечением кредитных ресурсов.

Сегодня конкуренцию первичному рынку составляет вторичное жилье, к которому по статистике относится большинство выданных ипотечных кредитов. Но «вторичные» квартиры выживают только лишь за счет ценовой политики, тогда как клиент становится все более требовательным. Потому ООО «Стройинвест КСМ» удерживает свои показатели и уверенно планирует прирост. Инструментов для этого достаточно: новые локации для строительства, использование современных технологий, «пакетные» услуги (например, отделочные работы, мебель собственного производства и пр.).

На «первичке» в Петрозаводске сегодня особой популярностью пользуются небольшие однокомнатные квартиры. В то же время, по оценке Оксаны Политовой, однокомнатные квартиры-студии постепенно уходят в прошлое: население предпочитает им компактное жилье с отдельной кухней. По-прежнему достаточно востребованы так называемые «евродвушки» площадью 30-40 квадратных метров, в которых гостиная объединена с кухней, но имеется отдельная спальная комната.

Все в одном

Времена, когда население приобретало квартиры в новостройках, не особо вникая в детали, давно миновали. Сегодня клиента интересует все – вплоть до инженерных коммуникаций дома и благоустройства дворовой территории. Материалы стен, шумоизоляция, класс энергоэффективности, лифты, места для колясок в подъезде, спортивные и детские площадки, паркинг и многое другое – покупателя волнует любая особенность.

Такая взыскательность является лучшим стимулом для строительных компаний: по запросу формируется предложение. Сегодня идет борьба за каждого клиента, поэтому застройщик не просто множит квадратные метры, а заботится о комфорте будущих жильцов. Результат – гораздо более качественный продукт для потребителя.

– Мы стали еще больше обращать внимание на планировки квартир, всегда думаем об инфраструктуре вокруг своих объектов, используем при строительстве современные и энергоэффективные технологии - подчеркивает исполнительный директор ООО «Стройинвест КСМ».

Сделай сам

Квартира в новостройке – результат работы многих специалистов. Уже на стадии проектирования компания с помощью дизайнеров и инженеров планирует, как может быть расставлена мебель, «разведена» электрика, как лучше устроить места для хранения и т.д., ориентируясь, в первую очередь, на пожелания клиента.

Хозяин новой квартиры не остается в стороне от процесса: например, уже сейчас он волен выбрать вид отделки в строящемся жилье.

Компания подает еще один пример клиентоориентированности. В новом, третьем по счету, доме в районе ул. Островского в Петрозаводске будет применена европейская практика планировок – появятся так называемые «бесконечные» квартиры. Это квартиры с круговой планировкой, когда все функциональные зоны расположены вокруг центра.

– В такой квартире практически отсутствуют лишние квадратные метры, в них нет лишних длинных коридоров, и неиспользуемой площади, - поясняет руководитель. –Помещения удобны, компактны и при этом обеспечивают все потребности семьи: покупатель точно понимает, что он заплатил за каждый квадратный метр не зря. Более того, такая квартира позволяет сделать в ней интересную перепланировку, устроить все по-своему, и рационально использовать помещения.

Когда цены будут большими

Между тем, «квадрат» на первичном рынке жилья в Карелии скоро может ощутимо подорожать. Сейчас темпы роста цены квадратного метра жилья в республике идут в ногу с официальной инфляцией. По данным Карелиястата, к текущему 4 кварталу в среднем по всем типам квартир первичный рынок «подрос» на 3,7% за год.

Но динамика, вероятнее всего, совсем скоро изменится в худшую сторону. Причина – решение правительства РФ с 1 июля 2019 года ввести новую схему взаимодействия между застройщиками, банками и участниками долевого строительства жилья (дольщиками).

– С 1 июля 2019 года нас ждут специальные счета (эскроу), где будут храниться денежные средства дольщиков, которыми застройщик сможет воспользоваться исключительно после ввода объекта в эксплуатацию и после регистрации первого права собственности по проданной квартире, - поясняет Оксана Политова. - Это значит, что застройщик либо будет использовать собственные денежные средства на строительство дома, либо будет кредитоваться.

По словам исполнительного директора ООО «Стройинвест КСМ», сегодня банки в республике называют входящую ставку по счетам «эскроу» с применением проектного финансирования в 11-12% годовых.

Стремление государства минимизировать покупательские риски объяснимо, но для той же Карелии проблема обманутых дольщиков не так актуальна. Конечно, банкам оставляют право снижать кредитную ставку для застройщика до 0,1%, но данная ситуация возможна, когда на счете эскроу денежных средств от дольщиков будет больше, чем предоставленных застройщику кредитных денежных средств. Вынужденное кредитование или строительство за счет части доходов, которые любой нормальный бизнес вкладывает в развитие, неминуемо приведут к удорожанию жилья на первичном рынке. Более-менее точные прогнозы дать затруднительно, поскольку многое зависит от конкретных решений того или иного застройщика.

«Стройинвест КСМ» сегодня кредитные ресурсы для строительства не привлекает, но, безусловно, перейдет на счета эскроу, как того потребует закон, возможно, с привлечением собственных средств. Банки предлагают комбинированный вариант, поскольку кредит разрешено брать как полностью, так и траншами.

Действующих строек компании изменения не коснутся. Более того, дополнительные гарантии дольщикам не требуются, дома жилого комплекса в районе ул. Островского в Петрозаводске, например, возводятся с использованием инструментов страхования. Кроме того, используется и компенсационный фонд, куда застройщик регулярно перечисляет деньги за возможные риски.

Даже если Правительство не передумает (а такой вариант вполне возможен с учетом многочисленных обращений застройщиков со всей страны), Группа компаний «КСМ», как крупный игрок на рынке с собственными заводами и ответственными подрядчиками, не ожидает серьезных внутренних потрясений. Однако строить придется быстрее и дороже.

Что дальше?

Несмотря на грядущие изменения, компания смотрит в будущее с оптимизмом.

– У нас будут новые проекты, локации, мы уже разрабатываем планировочные решения, - делится планами Оксана Политова. – По нашим прогнозам, потребительские интересы останутся на уровне текущего года.

Сегодня выбор на первичном рынке жилья в Петрозаводске и Карелии огромен. При существующих вариантах ипотечного кредитования вкупе с господдержкой, в виде того же материнского капитала, приобретение квартиры не является непосильной задачей.

И чаще клиента смущает не платежеспособность (считать подобные будущие затраты большинство давно научилось), а длительность сделки и, в том числе, ответственность строителей. Действительно, эксперты называют покупку недвижимости «долгой», но при взвешенном подходе риски минимальны.

– Клиенты могут быть в нас уверены: мы были, есть и будем надежным застройщиком, который всегда выполняет свои обязательства, - резюмирует наша собеседница.

От себя добавим: надежность Группы компаний «КСМ» возводится в куб, если вспомнить о множестве социально важных объектов, которые компания построила в республике. Школа в поселке Ледмозеро Муезерского района, Гоголевский путепровод в Петрозаводске, несколько детских садов, автодороги, гидроэлектростанции и многое другое... Это ли не доказательство опыта и ответственности?

"